مستحق-للغیر

منظور از مستحق للغیر درآمدن ملک چیست؟

فروش مال غیر یکی از دعاوی مهم در زمینه خرید و فروش املاک می‌باشد، در صورت فروش ملک توسط هر شخصی به غیر از مالک(مستحق للغیر بودن آن ملک)، وی پس از آگاهی می‌تواند معامله را رد کند و آن را باطل نماید. متاسفانه در بسیاری از موارد افراد سودجو دست به این عمل زده و اقدام به فروش ملک بدون اطلاع مالک می‌نمایند. در این حالت اگر مدت زمانی هم از انجام معامله گذشته باشد، ملک ارزش بیشتری پیدا می‌کند و همچنین ارزش ثمن معامله نیز با گذشت زمان افزایش یافته است. بنابراین فروشنده موظف به جبران خسارت ناشی قرارداد می‌باشد. با استناد بر ماده 391 در صورت مستحق‌ للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید‌ از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید. بنابراین بهترین راه برای جلوگیری از ضرر و زیان این است که در معامله ذکر شود در صورت مستحق الغیر درامدن ملک فروشنده موظف به پرداخت ثمن معامله به نرخ روز می‌باشد.

رای وحدت رویه شماره 733هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز با موضوع غرامت پرداختی ناشی از مستحقق للغیر در آمدن مبیع ناظر به تورم موضوعی کاهش ارزش ثمن معامله طرفین است

به عبارت دیگر غرامات همان خسارتی است که از قِبَل مستحق ‎للغیر درآمدن مبیع به مشتری وارد شده است و ملاک احتساب کاهش ارزش ثمن، ثمن همان معامله است و نمی‎توان ارزش ثمن که موقعیت خاص حقوقی دارد، عنوان وجهی انتزاعی از آن معامله، لحاظ کرد والّا اگر نظر اعضای هیأت عمومی وحدت رویه، صرف کاهش ارزش پول بر مبنای ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی بوده، صراحتاً در رأی مذکور به ماده ۵۲۲ اشعاری استناد می‎شده است؛ در حالیکه نه در رأی وحدت رویه آمده است و نه هیچ یک از اکثریت قضات هیأت عمومی چنین برداشتی داشتند و قدر متیقن رأی وحدت رویه آن است که تورم ناشی از کاهش ارزش ثمن با ملاحظه همان معامله یا به تعبیر دیگر تورم موضوعی لحاظ گردیده است.

مضافاً اینکه اگر منظور رأی وحدت رویه کاهش ارزش پول بر مبنای ماده ۵۲۲ قانون مزبور بوده باشد، با توجه به شرایط ۵ گانه مندرج در این ماده، اصولاً شامل مسئله موضوع رأی وحدت رویه نخواهد شد.

نتیجه آنکه نباید رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ هیأت عمومی را به نحوی تفسیر کرد که عملاً یک رأی بی‎خاصیت در منابع حقوقی کشور جلوه نماید، چیزی که در مخیله هیچ یک از اکثریت قضات هیأت عمومی دیوان‌عالی‌کشور نبوده است.

علی‌هذا صرف نظر از نحوه استدلال دادگاه، چون مورد از ماده ۳۹۱ قانون مدنی و مبحث مربوط به ضمان درک و رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور خروج موضوعی دارد و مطابق مواد ۴۵۵ و ۴۵۶ قانون مدنی مشتری پس از عقد بیع حق دارد انحاء تصرفات را انجام دهد و فسخ احتمالی معامله موجب زوال حق مالک بالفعل، نخواهد شد و این مورد را نمی‎توان با ید غاصب یا در حکم غاصب قیاس کرد.

از این حیث رأی صادره قابل ابرام نبوده و چون مورد منطبق با بند ج ماده ۴۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی است، با نقض رأی فرجام‎ خواسته، رسیدگی بعدی با دادگاه هم‌عرض دادگاه صادرکننده رأی می‎باشد.

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *